КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕМ ЗА УРЕДБАТА НА ИМУЩЕСТВЕНИТЕ ОТНОШЕНИЯ НА СЪПРУЗИТЕ?

В българското законодателство са предвидени три режима на уредба на имуществените отношения между съпрузите. Един от тях е законовият режим на общност, познат още като СИО (съпружеска имуществена общност).

 Какво урежда този режим? – Съгласно чл. 21, ал. 1 от СК, вещните права, придобити по време на брака, в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити.

Следва да отбележим, че съвместният принос се предполага до доказване на противното – налице е оборима презумпция. Този съвместен принос може да се изразява във влагането на средства и труд, в грижи за децата и работа в домакинството.

 Какво се включва в обсега на СИО?

Движими и недвижими вещи, придобити по време на брака при съвместен принос, както и права върху същите (включително и ограничени вещни права).

Това, разбира се, няма да важи в случаите, когато съпрузите са избрали законов режим на разделност или е налице брачен договор.

Приема се и, че недвижим имот придобит по давност също е СИО.

 Какво се изключва от обсега на СИО?

1.    Вещи и имоти, лична собственост на някои от съпрузите, придобити преди брака.

2.    Имоти придобити по време на брака посредством дарение или наследяване от единия съпруг.

3.    Вещи за обикновена лична употреба.

4.    Вещи и пособия, които са необходими за упражняване на дадена професия или дейност от съпруга, ако е търговец -  и такива включени в търговското предприятие.

5.    Лично имущество са вземания за трудово възнаграждение, пенсия, стипендия, авторски хонорар, застрахователни договори, ценни книги, парични влогове и депозити, и прочие.

6.    Вещни права, придобити по време на брака, чрез трансформация на лично имущество – какво ще рече това. Единият съпруг се сдобива с парични средства от дарение или наследство (може и от двете), или от продажба на дарен или наследствен имот, и закупува с тях движима, недвижима вещ – тя ще е изключителна негова собственост, па макар и придобита по време на брака.

 Разпореждане с имот СИО:

Тук спадат действията, с които се прехвърля собствеността върху вещ/и или се прави отказ от собственост по отношение на такива. За да се извършат такива действия на разпореждане е необходимо съгласието и на двамата съпрузи. Двамата може да упълномощят трето лице, или пък те взаимно да се упълномощят, но при всички случаи трябва да има изразена воля и от двамата.

Когато се касае за сделки с т.нар. семейно жилище, са налице следните възможности, ако съпрузите нямат друго жилище – обща собственост или лична собственост на всеки един от тях:

1.)  В случай, че е лична собственост на единия съпруг, той може да се разпорежда с него само със съгласието на другия съпруг, което се дава под формата на Декларация-съгласие по чл. 26 от Семейния кодекс, която се заверява нотариално.

2.)  Ако липсва съгласие, разпореждането може да се извърши с решение от районния съд, само ако се установи, че не е във вреда интереса на ненавършилите пълнолетие деца от брака.

 Какво трябва да знаем за законовия режим на разделност?

При този режим придобитото през време на брака, както и придобитото преди сключване на брака имущество, принадлежи само съпругът, който го е купил. Ако съпрузите са придобили на името на двамата, възниква обикновена съсобственост. При режима на разделност всеки от съпрузите свободно се разпорежда с правата, които притежава. Единственото ограничение се отнася за семейното жилище. 

Какво трябва да знаем за договорния режим?

Брачният договор може да бъде сключен преди или след сключването на брака. В него се включват уговорки относно имуществените отношения, които ще възникнат по време на брака, напр: чия да е собствеността на придобитите по време на брака вещи/права, относно издръжка на децата от брака, другият съпруг, участие в разходите на семейството; или уговорки относно  имуществени отношения, които ще възникнат при евентуален развод.

По всяко време брачният договор може да бъде изменян по взаимно съгласие. При неизпълнение на някоя от клаузите по договора, ще се приложат разпоредбите на ЗЗД относно развалянето на двустранни договори.

НАЕМАТЕЛ - ЧУЖДЕСТРАНЕН ГРАЖДАНИН

 

Все по-често собствениците на имот предпочитат да отдадат под наем жилището си на чуждестранни граждани. Като водеща причина наемодателите изтъкват факта, че чужденците са склонни да платят по-висок наем за имота им, в сравнение с български граждани.

Крие ли рискове това?

Казус от практиката: наемателят - чуждестранен гражданин, напуска имота и оставя след себе си неплатени сметки за консумативи /електрическа енергия, парно, вода и др./, неплатени месечни наеми, както и щети върху имота и се прибира в родната си страна.

Наемодателят има пълно право да образува дело. Снабдява се с изпълнителен лист, завежда изпълнително дело при съдебен изпълнител като, разбира се, това му струва допълнителни разходи, време и нерви.

Как съдебният изпълнител ще събере дължимите суми, след като наемателят вече не е на територията на Република България, няма банкови сметки в страната, не притежава движимо и недвижимо имущество в България, не работи по трудов договор в България и т.н. Честият отговор е “Съжалявам, но е почти невъзможно”.

Въпросът не е какво да правим, ако това се случи, а какви мерки да предприемем предварително, за да се избегнат тези проблеми.

1.    При сключване на договора за наем, наемодателят да изиска да му бъде заплатен двоен или троен депозит, който да покрие евентуални бъдещи загуби;

2.    Гарант /солидарен длъжник/ - българско физическо или юридическо лице, в случай, че настъпят гореописаните събития, за да има от кого наемодателят да потърси отговорност;

3.    Препоръка от бивш наемодател, с контактите му, за да може настоящият наемодател да се свърже с него за информация, дали наемателят е бил коректен във всяко едно отношение;

4.    Служебна бележка от работодател, че наемателят, чуждестранен гражданин, работи и какво е трудовото му възнаграждение – честа практика в чужбина при наемане на имот.

Не се подлъгвайте от това, че някой ще заплати по-висока цена за имота Ви от пазарната. Проучете добре /доколкото е възможно/ потенциалните наематели. Вземете превантивни мерки, за да избегнете последващи неприятности!

АДВОКАТ КИРИЛ АНЕВ

kirilanev.eu / Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите. /

 

 

 

СВИДЕТЕЛСТВО ЗА СЪДИМОСТ – СРОКОВЕ, ДОКУМЕНТИ И ПОЛЕЗНИ СЪВЕТИ

На много хора им се налага да представят свидетелство за съдимост. Причините може да са постъпване на работа, кандидатстване за получаване на определени разрешителни, както и за регистриране за упражняване на професия. За да внесем малко яснота относно този документ, както и да отговорим на едни от най-често задаваните въпроси, Ви споделяме полезна информация в следващите редове.

Какво представлява Свидетелството за съдимост?

Свидетелството  за съдимост е официален документ, издаван от съда, който съдържа информация дали лицето е осъждано за извършени престъпления, включително за осъжданията, за които лицето е реабилитирано, т.е.  присъдата му е заличена и гражданските му права са възстановени.

За какво ни е нужно?  

Прочети още...

Купувате имот? Ако Ви се рискува, предприемете скок с бънджи, за сключване на имотни сделки потърсете юридическа (специализирана) консултация

   Адв. Кирил Анев - специализирани правни услуги при сключване на сделки с недвижими имоти

  За всички онези, които са поели риска да излязат сами на пазара на недвижими имоти и се нуждаят от консултация и правна помощ при подготовката на сложния набор от договори, декларации, гаранции и други документи, съпътстващи покупко-продажбата за да спестят време и средства, адв. Кирил Анев предлага следните Правни услуги:

  • Консултации, във връзка с придобиване и разпореждане с недвижими имоти;
  • Проучване на недвижими имоти, проверка и анализ на наличната документация, справки относно наличието на вещно-правни тежести. Преглед на документи, гаранции, предварителни договори, окончателни договори и нотариални актове;
  • Участие в преговори, свързани с покупко-продажбата на недвижим имот, представителство пред Агенции за недвижими имоти;
  • Изготвяне на гаранции, предварителен и окончателен договор за прехвърляне правото на собственост при покупко-продажба на недвижим имот, дарение, ипотека и др.;
  • Оказване съдействие пред нотариус, пред държавните органи и пред органите на местната администрация, когато това е необходимо, във връзка с недвижимите имоти.

Прочети още...

Узаконяване на сгради

Няколко думи за „Акт 14“, „Акт 15“ и „Акт 16“

   Познатият като „Акт 16“ - протокол за установяване годността за ползване на строеж (приложение № 16 според наредба № 3 на Министерството на регионалното развитие и благоустройството) е документ, който се съставя от лица определени от началника на ДНСК или от упълномощено от него лице със заповедта за назначаване на Държавна приемателна комисия по реда на Наредба № 2 от 2003 г. за разрешаване ползването на строежите в Република България и минимални гаранционни срокове за изпълнени строителни и монтажни работи, съоръжения и строителни обекти, за строежите, за които такава е задължителна.

   Според Закона за устройството на територията „Строежите от първа, втора и трета категория се въвеждат в експлоатация въз основа на разрешение за ползване, издадено от органите на Дирекцията за национален строителен контрол, при условия и по ред, определени в наредба на министъра на регионалното развитие и благоустройството.“ Следователно Акт 16 се издава от съответната държавна комисия за строежи от І-ва до ІІІ-та категория - автомагистрали и пътища, хидротехнически съоръжения, производствени предприятия, сгради и съоръжения за обществено обслужване и други.

   Без познатия като „Акт 16“ протокол, обектът e негоден за експлоатация. При строежи на жилищни и смесени сгради с ниско и средно застрояване, вилни сгради и други, според Закона, не се съставя Приложение №16, а се издава Удостоверение за въвеждане в експлоатация от главния архитект при съответната община. За издаване на този протокол са  необходими – документ за собственост; разрешение за строеж; протокол за определяне на строителна линия и ниво, заедно с резултатите от проверките на достигнатите нива; заверена заповедна книга на строежа.

   Описаните в статията протоколи от Наредбата са документи, удостоверяващи съответствието на строителството със съществените изисквания към строежите според ЗУТ (Закон за устройство на територията). Издаването на отделните актове в строителния процес е описано в наредба към Закона за устройство на територията. Изискванията са различни в зависимост от категорията на обекта. Целта на Протоколи № 14, 15 и 16 е да контролират етапите от строителните дейности и да удостоверят, че отделните видове строителни и монтажни работи са извършени според действащата нормативна уредба.

   Познатият като „Акт 14“ - акт за приемане на конструкцията (приложение № 14) е първата стъпка на контрол на строителните дейности, защото това е документът за приемане на конструкцията на сградата. Той се издава, когато сградата достигне етап „груб строеж”. С този документ се приема конструкцията на строежа. Наличието му е важно, тъй като от този момент е реализирано правото на строеж и строежа е предмет на разпоредителни сделки.

   След Протокол № 14 следва да се издаде известният като „Акт 15“ - констативен акт за установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него) (приложение № 15). Това е документът, с който се констатира, че сградата е напълно завършена. Към него се прилагат и протоколът за успешно проведени единични изпитвания на машините и съоръженията – Приложение № 17 от наредбата на Министерство на регионалното развитие и благоустройство. Издаването му цели да установи състоянието и готовността на строежа за въвеждането му в експлоатация. В следствие на всички тези документи и констатации съответната регионална дирекция за национален строителен контрол издава Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата в зависимост от това, от коя категория е тя. Този финален документ удостоверява, че обектът, за който се отнася, е годен да бъде въведен в експлоатация, т.е. годен е да се живее в него. Липсата на разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация на една сграда е показател, че нещо в документацията или строително – монтажните дейности не съответства на закона.

   Информация дали има издадено разрешение за ползване или удостоверение за въвеждане в експлоатация на дадена сграда може да бъде взета от Районна дирекция за национален строителен контрол или от продавача на обекта.

   При липсата на тази документация възникват множество затруднения, свързани с експлоатацията на имота. Ако сградата няма закононеобходимата документация, може да се окаже, че за новия собственик ще е налице неудобството да чака след закупуването на жилище, тъй като сградата не е въведена в експлоатация и в нея не би следвало да се живее, тъй като не се разрешава да се ползват строежи или части от тях, преди да са въведени в експлоатация.

   Обобщение от казаното е, че при закупуването на недвижим имот, ще се спестят време, пари и нерви, ако преди това се проучи въпросът с наличието на нужната документация от строителя и държавните органи. Дали е налице можем да се усведомим по следните начини: да поискаме от продавача на обекта да представи издадено разрешение за ползване на сградата или да проверим в Районна дирекция за национален строителен контрол, от което ще разберем дали жилището е годно за живеене.

         АДВОКАТ КИРИЛ АНЕВ

/ kirilanev.eu / Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите. /

ПРОДАВАЧ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ СЪС ЗАДЪЛЖЕНИЯ КЪМ ДЪРЖАВАТА

Удостоверението по чл. 87 ал. (6) ДОПК (Данъчно – осигурителен процесуален кодекс) доказва, че нямате непогасени данъчни и осигурителни задължения към държавата.

От къде може да се издаде?

Удостоверението се издава от съответната териториална дирекция (ТД) на Национална агенция по приходите (НАП). В него се удостоверява дали действително продавачът по сделка с недвижим имот има задължения към държавата.

Какви проблеми може да се очакват ако Удостоверението не е налично?

При липсата на това удостоверение може да се окаже, че продавачът Ви е продал имот имайки задължения към държавата, които остават изискуеми и това има своите последствия - прави сделката относително недействителна. На всеки по-късен етап, ако държавата не може да събере вземането си, може да развали такава сделка и купувачът не може да се позовава на добросъвестност – няма значение дали е знаел или не е знаел определени обстоятелства, свързани със самата сделка.

Нотариусът не е виновен!

Нотариусът няма задължение да изисква този документ при изповядване на сделка по покупко – продажба на недвижим имот. Предоставянето му е въпрос на добра воля от страна на продавача и Вие като купувач, ако не го изискате, ще трябва да разчитате само на клетвената декларация по чл. 264, ал. (1) от ДОПК. Информацията  посочена в декларацията не подлежи на проверка. За посочените в нея данни, продавачът носи наказателна отговорност при вписване на невярна информация, а нотариусът не е задължен да провери верността й, което означава, че е възможно да закупите имот от собственик, който има неплатени задължения към държавата.

Закупуване на имот чрез банков кредит

При закупуването на недвижим имот чрез банков кредит, банката ще изиска задължително да бъде предоставено Удостоверението.


Всичко това определя значението на Удостоверението по чл. 87, ал. (6) от ДОПК, като затвърждава изключителната му важност, а наличието му – основно за сключването на сделките с недвижими имоти.

Статията не претендира за изчерпателност, поради разнообразието от казуси, с които може да се сблъскате, заради това Ви съветваме да се обърнете към професионалисти в сферата на недвижимите имоти или към адвокат, който да Ви посъветва за правилното разрешаване на  Вашия проблем.

 ИЗГОТВИЛ СТАТИЯТА:

 АДВОКАТ КИРИЛ АНЕВ

 kirilanev.eu