НЕЛОЯЛНА ТЪРГОВСКА ПРАКТИКА: ПОДВЕЖДАТ ЛИ БРОКЕРИТЕ КЛИЕНТИТЕ СИ С ПРОТОКОЛА ЗА ОГЛЕД

В българското законодателство се съдържа изрична забрана за търговци да извършват нелоялна търговска практика. Като такава се приема всяка, която противоречи на изискването за добросъвестност и професионална компетентност. За нарушителите се предвиждат глоби в особено големи размери.

Нелоялни са и заблуждаващите и агресивните търговски практики, описани в разпоредбите на чл. 68д -68к от ЗЗП.

Договорът за посредничество е често срещана практика в процеса на покупко-продажбата. Обикновено договорите съдържат следната клауза, а именно: „страните се съгласяват, че за извършеното посредничество при покупко-продажбата на недвижим имот, предложен от Посредника на Възложителя, последният дължи и заплаща на Посредника комисионна в размер на .......% – от продажната цената на имота, предмет на сделката“.

Въпрос:  Ами ако същата клауза присъства в Протокола, който се съставя при оглед на недвижим имот? Категорично, тя ще е в противоречие с принципите за добросъвестност и професионална компетентност, но и с нормалното развитие на облигационните правоотношения.

Често срещана практика е, посредниците да не предоставят необходимата информация на своите клиенти, относно значението и съдържанието на документите, които подписват във връзка със съвместната им работа.

Много от посредниците, страхувайки се да получат отказ от Възложителя да сключи с тях Възложителен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот, тъй като той съдържа няколко страници и в него има права и задължения на страните, неустойки и т.н., не подписват такъв. При оглед на имота представят за подпис на Възложителя – Купувач Протокол за извършен оглед, който съдържа следният текст:

„страните се съгласяват, че за извършеното посредничество при покупко-продажбата на подходящ имот, предложен от Посредника на Клиента, последният дължи и заплаща на Посредника комисионна в размер на … % - от продажната цената на имота предмет на сделката. Така определената комисионна се дължи и при придобиване на гореописания имот от роднини на клиента, или всякакви други свързани с него физически или юридически лица по смисъла на българското законодателство“.

В гореописаният случай, недобросъвестно, в заблуда на потребителя, търговецът имплементира задължения на потребителя в документ, наименован „Протокол за оглед“, а не „Възложителен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот“.

С решение № 15567 от 13.12.2018 г. Върховният административен съд обявява това за нелоялна търговска практика. С две думи: подвеждащо е „Протокол за оглед“ да съдържа реквизити на „Възложителен договор за посредничество при покупко-продажба на недвижим имот“.

Нелоялно и в противоречие с принципите за добросъвестност и професионална компетентност, е поведението на търговеца, който, чрез подписване на протокол за оглед на недвижим имот, изисква от потребителите заплащане на процент от стойността на сделката по покупко-продажба на недвижим имот.

Много търговци, именно използвайки неосведомеността на своите клиенти, разширяват неоснователно правата си по конкретното съглашение /чл. 8 ЗЗД/, което води до неравнопоставеност между неговите права и задължения и тези на потребителя.

Купувам недвижим имот на данъчна оценка - печеля или губя?!?

       В стремежа си, да спестят от заплащането на дължимите разходи и такси, при сделка за покупко-продажба на недвижим имот, страните по нея /продавач и купувач/, могат да си създадат редица „главоболия“ и в последствие да платят или загубят много повече.

Една от най-порочните грешки в тази връзка е изповядване на сделката на цена различна от реалната. Какво ще рече това – в предварителния договор, двете страни се договарят за определена цена, но в нотариалния акт се записва друга, по-ниска от договорената (обикновено близка до данъчната оценка). Защо го правят? – за да си спестят разходите по прехвърляне на собствеността /местен данък, нотариални такси, такса вписване и др./.

Какви са рисковете и капаните, с които купувачът е редно да бъде запознат?

Служителите на съответните администрации, включително и самият нотариус могат да допуснат неволни грешки. Грешките водят до определени последици, които могат да доведат до евикция (съдебно отстраняване на купувача от имота).

Коя продажна цена ще може да претендира купувача в случай на евикция? Посочената в предварителния или в окончателния договор? Как купувача ще претендира за разликата, която най-често се заплаща в брой? Отговорът на този въпрос можете да си го дадете сами!

В повечето нотариални актове са записани неустойки в полза на купувача, в случай на евикция, но размерът на тези санкции се определя от компетентния съд, а не от това, което е записано в окончателния договор.

Това, че нотариалният акт е сключен, не означава автоматично, че купувачът става пълноправен собственик, тъй като моментът на вписване на сделката в Агенцията по вписвания е правопораждащият юридически факт. Самото вписване може да отнеме от 1 до 10 дни (зависи от натовареността и населеното място). През този период, ако продавачът е недобросъвестен, с лекота може извърши нова продажба или ипотекиране на вече уж „продадения“ имот.

Препоръчвам: когато купувате имот, изповядвайте сделката на реална цена!

 АДВОКАТ КИРИЛ АНЕВ

/ www.kirilanev.eu / Този имейл адрес е защитен от спам ботове. Трябва да имате пусната JavaScript поддръжка, за да го видите. /

ПОДВОДНИ КАМЪНИ ПРИ ПОКУПКА НА НЕДВИЖИМ ИМОТ ПРИДОБИТ ЧРЕЗ ДАРЕНИЕ

   Покупката на имот придобит чрез дарение крие редица рискове, с които трябва да сте запознати. Тъй като за нотариуса е достатъчно само продавачът да установи правото си на собственост, той не прави задълбочен анализ, откъде произтича то.

Всеки собственик е способен да се разпорежда с имуществото си, включително и чрез дарение. Съществува опасност след смъртта на дарителя, това дарение да бъде оспорено при определени условия.

Затова, когато решите да закупите имот, който е дарен трябва да направите следното:

1.    Установете кръгът от лицата, които биха могли да оспорят дарението.

2.    Изискайте проверка относно имуществото му, за да се избегне накърняване на запазената част на наследниците по закон, ако има такива.

Ако дарителят е жив, резултатите от такава проверка може да са неточни и относителни, което ще рече, че във всеки един момент до деня на смъртта му е възможна промяна както в кръга на евентуалните наследници, така и в този на притежаваното от него имущество.

Ако дарителят е починал, рисковете за Вас като купувач на дарен имот са много по – големи. За да ги избегнете направете следното:

1. Задължително изискайте, от надарения продавач, акт за смърт на дарителя. От него ще стане ясен момента на откриване на наследството, който съвпада с деня на смъртта, и удостоверение за наследници.

2. Изключителна необходимост се явява Удостоверението за вещни тежести, с което е препоръчително да се снабдите към момента на сключване на сделката.

От него ще стане ясно дали върху имота има вписани възбрани или дали има предявени претенции към него от трети лица или от наследниците, в случай на накърняване на тяхната запазена част. Ако от Удостоверението за вещни тежести се установи, че имотът е „чист“, то тогава за Вас като добросъвестен купувач ситуацията е благоприятна откъм противопоставимост. Уверете се дали става въпрос за чисто дарение или за дарение със запазено право на ползване.

Напълно възможно е наследниците никога да не упражнят правото си да оспорят дарението, за да уважат волята на наследодателя си. За по-голяма сигурност, че действително такива са намеренията им, преди изтичане на давностния срок за предявяване на иска, който е 5 години, е препоръчително да направят отказ от наследство.

Купувате имот? Вижте какви документи да изискате от юридическото лице - продавач, за да не станете жертва на измама!

   

Покупко – продажбата е една от най-разпространените сделки в днешно време. Тя е процес от неразривно свързани действия, които вменяват права и задължения и на двете страни.

Интернет пространството е пълно с примамливи и изгодни, на пръв поглед, оферти за продажба на недвижими имоти, зад които обаче се крият редица рискове.

Ако сте взели решение да закупите недвижим имот, чийто продавач е юридическо лице, необходимо е да направите следното:

 Задължително направете пълна проверка както за продаваемия имот, така и на фирмата – продавач.

 Защо е необходима проверка на имота?

По правило, проверката трябва да е относно документацията на имота и неговата история поне 10 години назад, включително и на съпътстващите собствеността документи. Това се прави, за да се уверим, че имотът не е обременен с вещни тежести /законови или договорни ипотеки, възбрани, учредени или запазени ограничени вещни права/, имотът не е предмет на извънсъдебен спор или висящ съдебен спор – исков или изпълнителен, имотът не е предмет на отчуждителни, изпълнителни и обезпечителни производства за публични и частни вземания, не е заложен по реда на Закона за особените залози, както и че не са налице други права на трети лица, които биха възпрепятствали КУПУВАЧА да упражнява правото си на собственост в пълен обем

 Защо е необходимо да направим проверка на актуалното състояние на фирмата?

Възможно е съответното юридическо лице да се намира в производство по несъстоятелност или по ликвидация и с продажбата да увреди своите кредитори, или срещу него да има заведени изпълнителни дела.

Необходими документи, които един КУПУВАЧ следва да изисква от юридическото лице ПРОДАВАЧ са:

 ·         Удостоверение за актуално състояние от Окръжния съд, където е регистрирано седалището на търговеца, от което да е видно, че дружеството не се намира в производство по несъстоятелност или ликвидация.

 ·         Удостоверение от ДСИ /държавен съдебен изпълнител/, че срещу дружеството няма заведени изпълнителни дела.

 ·         Удостоверение от КЧСИ /Камарата на частните съдебни изпълнители/, че срещу дружеството няма заведени изпълнителни дела.

 ·         Решение на управителния орган, който има право да се разпорежда с имуществото на дружеството, според приетият устав.

 ·         Удостоверение по чл. 87, ал. 6 от ДОПК (Удостоверение за наличие или липса на задължение към държавата).

За да се предпазите от рисковете и проблемите, които неминуемо ще се появят по пътя на закупуване на желания от Вас имот, моят съвет е да използвате услугите специалисти, които са доказали своя професионализъм, за да си гарантирате точно и качествено изповядване на сделката и да станете пълноправен собственик на имота.

Кога се декларират доходи от продажба на недвижим имот/и?

Доходите от продажбата или замяна на недвижим имот се облагат в уредени от закона случаи, като съществуват и такива, които са необлагаеми според Закон за данъците върху доходите на физическите лица /ЗДДФЛ/.

Не са облагаеми доходите, придобити през данъчната година (1.01. – 31.12) от продажба или замяна, ако:

 ·         между датата на придобиването и датата на продажбата/замяната на един недвижим жилищен имот са изминали повече от три години;

·         между датата на придобиването и датата на продажбата или замяната на два недвижими имота, или селскостопански и горски имоти, независимо от броя им, са изминали повече от 5 години;

·         продаденият имот е получен чрез наследство, завет, или е  реституирано по нормативен ред, доходът от продажбата или замяната на същия попада в категорията на необлагаемите доходи съгласно ЗДДФЛ.

 Във всички останали случай, извън посочените хипотези, доходите Ви от продажбата или замяна на недвижим имот, се облагат с данък печалба в размер на 10 %. Това ще е хипотезата, при която продавате на по – висока цена, закупени от Вас имот/и. Тези 10 % данък ще са върху положителната разлика между продажната и покупната цена.

Продавачът е длъжен да декларира облагаемите доходи от продажбата или замяна на недвижим имот и да внесе съответният данък.

КАКВО ТРЯБВА ДА ЗНАЕМ ЗА УРЕДБАТА НА ИМУЩЕСТВЕНИТЕ ОТНОШЕНИЯ НА СЪПРУЗИТЕ?

В българското законодателство са предвидени три режима на уредба на имуществените отношения между съпрузите. Един от тях е законовият режим на общност, познат още като СИО (съпружеска имуществена общност).

 Какво урежда този режим? – Съгласно чл. 21, ал. 1 от СК, вещните права, придобити по време на брака, в резултат на съвместен принос, принадлежат общо на двамата съпрузи, независимо на чие име са придобити.

Следва да отбележим, че съвместният принос се предполага до доказване на противното – налице е оборима презумпция. Този съвместен принос може да се изразява във влагането на средства и труд, в грижи за децата и работа в домакинството.

 Какво се включва в обсега на СИО?

Прочети още...